부동산경매 첫 도전기(1): 경매물건 파악, 임장

 

 

경매 책을 2권 읽고 첫 부동산 경매에 도전해보았다.

실제로 경매에 참가해보아야 더 빠르게 습득될 것 같았다.

부동산에 관심이 많았지만, 경매를 시작해야겠다고
마음을 먹게 된건 지속되는 부동산 규제 때문에 일반 부동산을 투자하는 것보다 투자금이 적은 경매를 시작하는 것이 더 좋을 것 같다는 판단에서 시작하였다.

 

우선적으로 경매에 필요한 책부터 읽어보는 것이

경매에 대한 개념을 이해하는 빠른 방법이라 생각들었다.

 

내가 읽은 지금까지 읽은 책은 총 2권으로

부동산 경매에서는 바이블이라고 불린다고 한다.

1. 송사무장의 부동산 경매의 기술 (송희창 지음) 2. 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? (박희철 지음)

 

이 두 권을 읽고 첫 번째 경매 입찰을 도전했다.

내가 입찰한 물건은 3/20일 의정부지방법원에서 진행한 아파트였다.

 

 

1. 임장전 확인사항

 

 

가. 교통

위치는 의정부중앙역 바로 앞에 위치하여 초역세권이며.

1호선 의정부역과도 도보로 13분 정도로 교통면에서는 우수하다.

 

나. 교육

주변에 의정부중앙초등학교가 도보2분 거리에 있어 초등학교 자녀를 둔 분들은 살기 좋을 것 같았다.

 

다. 아파트 현황 : 연식과 세대수는 약간의 단점으로 작용

- 세대수 : 286세대 (주상복합으로 세대수는 많지 않음.)

- 연식 : 2005년 (약 15년)

- 관리비 : 연평균 18만 5,845원

 

라. 물건 사항

 

물건위치

 

- 감정평가액 : 281,000,000 (1번 유찰되어, 70%부터 진행)

- 현재 매물분포가격 : 최고액은 2.6억~ 2.8억 (월세 시 3000/75~80)

- 평수 및 층수 : 108.7m2

- 권리분석 사항 : 말소기준등기 기준 이후 권리는 말소되며 대항력 있는 권리는 없는 것으로 파악됨.

- 임차현황 : 현재 임차인은 없으며, 채무자겸 소유자 본인이 거주

 

실거래가보다 감정평가액이 2000만원정도 높게 감정되었다.

이런 경우, 대출은 유리할 수 있으나 후에 매도시에 가격을 생각하여 입찰가를 정해야한다.

 

 

입찰전에 주말을 이용하여 시세조사와 물건에 대한 파악을 위한 임장을 다녀왔다.

부동산은 임장이 필수이고 기초~!

아직 나는 경매 초보이기에 꼼꼼하게 필수사항들을 적어 확인해보기로 하였다.

 

2. 임장

주변 부동산부터 갔다.

시간이 부족하여 주말저녁 도착해서 문 열린 두 군데의 부동산만 확인하였다.

첫 번째 부동산에는 현재 매물이 없다고 했고,

마지막으로 거래된 것이 같은 평수로 2억 6500만원에 거래된 것으로 확인되었다.

네이버 부동산에 있는 매물들은 허위 매물일 가능성이 높다는 설명을 듣고 왔다.

 

두 번째 부동산에는 하나의 매물을 보유하고 있었고,

4층으로 2.6억에 매물가격을 내놓은 것으로 파악되었다.

내가 입찰하려는 물건은 18층이기에 2.6억보다는 천~2천만원정도 더 받을 수 있을 것 같았다.

그리고 매물의 103동이 반대편 보다 뷰가 더 좋다는 장점

 

 

관리비 체납내역을 확인한 결과 공용부분 관리비 약 220만원정도가 체납되어 있었다.

그리고 현재는 공실이라는 이야기까지 듣게 되었다.

이런 경우에는 명도에 대한 스트레스가 없기에 깔끔한 물건으로 초보자들이 도전하기 좋은 물건이다.

 

3. 결론 : 입찰가 산정하기

현재 우리는 1가구 2주택이기에 낙찰시 바로 매도하여 차익을 실현하기로 했다.

현재 의정부는 규제지역이 아니기 때문에
세금이나 양도시에 유리하다.

그래서 최근에는 수도권의 비규제지역이 인기가 높아지고 있는 상황이나,

코로나19로 국내경기를 비롯한 해외경기까지 좋지 않은 상황이기에 더욱 신중하게 입찰 할 필요가 있었다.

그리고 현재보다도 내가 양도시인 3~4개월뒤에 현 경기가 더욱 악화되면 이자부담은 고스란히 나에게로 돌아온다.

 

- 감정가 : 2.81억

- 매도 예상가 : 2.65억 ~ 2.7억 (매도가는 최대한 빨리 매도하기위해 보수적으로 잡음, 급매가 : 2.6억)

- 각종세금 및 부대비용 감안하여 2.3~2.4억으로 결론

 

주변까지 둘러본 후에 임장을 마쳤다.

아파트 뒤쪽으로 의정부부대찌개 골목이 자리 잡고 있었다.

의정부까지 온 만큼 부대찌개는 맛봐야하지 않겠냐며, 저녁을 맛있게 먹었다.

 

 

다음 2부에서는 경매당일 법원에서 입찰한 후기를 상세히 알려드리겠습니다.

과연 크리언니는 경매에 낙찰 받았을까요?

 

2020/03/24 - [부자되기] - 부동산경매 도전기(1): 경매 입찰하기

부동산경매 도전기(1): 경매 입찰하기